Κατά 42,3% υποχώρησαν από το τρίτο τρίμηνο του 2008 (οπότε οι αξίες βρέθηκαν στο υψηλότερο σημείο) έως το δεύτερο τρίμηνο του 2017 οι τιμές των διαμερισμάτων σε όλη την Ελλάδα, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας. Το μέγεθος αυτό εμφανίζει δύο ιδιαιτερότητες. Πρώτον, στηρίζεται σε συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των τραπεζών, γεγονός που σημαίνει ότι, συμπεριλαμβανομένων των υπόλοιπων συναλλαγών, η υποχώρηση των τιμών αγγίζει το 60% σε σχέση με το peak του 2008. Δεύτερον, από το 2008 μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 2017 τα ακίνητα που «βγήκαν στο σφυρί» αντιπροσωπεύουν μόνον ένα πολύ μικρό κλάσμα του συνόλου των συναλλαγών. Ωστόσο, οι συντελεστές της αγοράς, οι πωλητές και οι αγοραστές, βρίσκονται από το 2010 σε διαρκή ετοιμότητα για να αντιμετωπίσουν το τσουνάμι των πλειστηριασμών, το οποίο ακόμη δεν έχει έρθει.
Η νέα μεγάλη πτώση των τιμών
Η αγορά, δηλαδή, όπως αναφέρουν στελέχη κτηματομεσιτικών γραφείων στο «Κ», έστω και με σημαντικές απώλειες, κατάφερε τα τελευταία χρόνια να προσαρμοστεί στην απώλεια τουλάχιστον του ημίσεος της αξίας του «προϊόντος» της. Πόσο πολύ, λοιπόν, φοβάται ένα νέο κραχ λόγω της απελευθέρωσης των εκποιήσεων;
«Χάρη στην έκρηξη του τουρισμού και την εκτόξευση της ζήτησης για μισθώσεις μέσω των διαδικτυακών πλατφορμών τύπου Airbnb, οι τιμές σε ορισμένες περιοχές έχουν αυξηθεί. Παρ’ όλα αυτά, το πρόβλημα των πλειστηριασμών, που θα μπορούσε να αποτελέσει αχίλλειο πτέρνα για τις τράπεζες, απειλώντας την οικονομία, πρέπει να λυθεί. Απαιτείται, λοιπόν, άμεσα να δοθεί λύση στο θέμα των κόκκινων δανείων, με προστασία της πρώτης κατοικίας μέχρι κάποιο ύψος, και «έξυπνες τραπεζικές λύσεις», όπως το κούρεμα ή το πάγωμα , κατά το Ολλανδικό μοντέλο, μέρους της οφειλής. Τα μοντέλα αυτά ενσωματώνουν προβλέψεις για την απαραίτητη κοινωνική ευαισθησία που απαιτείται σε μια χώρα που μαστίζεται από οικονομική κρίση και ανεργία», σημειώνει ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, επικεφαλής, του μεσιτικού οργανισμού Ακίνητα Πόλις και αντιπρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας.
«Εάν απελευθερωθούν άνευ όρων οι πλειστηριασμοί, όπως έχει καταδείξει η διεθνής εμπειρία, θα προκαλέσουν για χρονική περίοδο αρκετών τριμήνων πτώση τιμών και απρόβλεπτες κοινωνικές αναταραχές».
Από την πλευρά του, ο Αλέξανδρος Περετζής, διευθυντής Επενδύσεων και Χαρτοφυλακίου της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ, σημειώνει πως, μετά τη συμφωνία για εξαίρεση από τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς ακινήτων με αντικειμενική αξία έως 300.000 ευρώ, το είδος των ακινήτων που θα βγει στην αγορά θα κρίνει το πώς θα διαμορφωθούν οι επιδόσεις της κτηματαγοράς, η «οποία έχει τη δυνατότητα να προσαρμοστεί έναντι πιθανών κλυδωνισμών λόγω της απελευθέρωσής τους».
Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η επερχόμενη απελευθέρωση των πλειστηριασμών παρουσιάζει… οφέλη σήμερα: η περαιτέρω διολίσθηση των τιμών προβάλλεται ως κίνητρο στους εν δυνάμει πωλητές προκειμένου να βγάλουν στην αγορά τις ιδιοκτησίες τους.
Οι δυσκολίες των πλειστηριασμών
Σύμφωνα με τον Μιλτιάδη Επιθυμιάδη, διευθύνοντα σύμβουλο του δικτύου Nova Real Estate, οι πλειστηριασμοί εμφανίζουν ιδιαιτερότητες που θα μπορούσαν να καταστήσουν μη δημοφιλή την απόκτηση σπιτιού μέσω της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας. «Ένας υποψήφιος αγοραστής ακινήτου που εκποιείται μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού θα πρέπει να διαθέτει το ζητούμενο τίμημα σε μετρητά και να μπορεί να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων αυτών. Σήμερα η συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών είναι δυσεύρετη», εξηγεί.
Όπως προσθέτει, η διαδικασία των εκποιήσεων περιορίζει το περιθώριο επιλογής των αγοραστών, ενώ συνοδεύεται από υψηλό κόστος ανακαίνισης, καθώς η συντριπτική πλειονότητα των κατασχεθεισών ιδιοκτησιών εμφανίζει εκτεταμένες φθορές. «Εάν λάβουμε υπόψη ότι το κόστος τακτοποίησης των πολεοδομικών αυθαιρεσιών ανήκει στον αγοραστή και όχι στις τράπεζες, γίνεται αντιληπτό ότι τα προς εκποίηση σπίτια απευθύνονται σε μια περιορισμένη κατηγορία της αγοράς», εξηγεί.
Έχασαν το μισό της αξίας τους
Με την απειλή των πλειστηριασμών να αιωρείται περίπου οκτώ χρόνια, η κτηματαγορά έχει αναπτύξει… αντισώματα. Με άλλα λόγια, η αγορά κινείται, πλέον, με διαφορετικές ταχύτητες: περιοχές όπου πραγματοποιούνται deals, σε μεγάλο βαθμό από ξένους επενδυτές, αναμένεται να επηρεαστούν ελάχιστα από τους επικείμενους πλειστηριασμούς. Πρόκειται, όπως εξηγούν οι ειδικοί, για τα «γαλατικά χωριά» της αγοράς ακινήτων, των οποίων η δημιουργία έχει ευνοηθεί από τον τουρισμό και τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb.
Το κέντρο της Αθήνας και μεγάλα αστικά κέντρα σε όλη την Ελλάδα ανήκουν στην εν λόγω κατηγορία, όπως και η πρώτης κατηγορίας εξοχικές κατοικίες. Σύμφωνα, εξάλλου, με έρευνα του δικτύου Algean Property για το 2017, που διεξήχθη σε 30 περιοχές στη Μεσόγειο και αφορά βίλες με τρία υπνοδωμάτια και ιδιωτική πισίνα, η Μύκονος, η Πάρος και η Σαντορίνη καταλαμβάνουν τις τρεις πρώτες θέσεις στη σχετική κατάταξη, εμφανίζοντας τις καλύτερες επιδόσεις όσον αφορά τη μέση απόδοση και το ύψος του εβδομαδιαίου μισθώματος.
Παρ’ όλα αυτά, σύμφωνα με την ΤτΕ, ως ενιαίο «προϊόν», οι κατοικίες έχει απολέσει το 42,3% της αξίας τους από το τρίτο τρίμηνο του 2008 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2017. Όσον αφορά τις επενδύσεις, υποχωρούν συνεχώς από το τρίτο τρίμηνο του 2007, καθώς από το υψηλό των 8,1 δισ. ευρώ διαμορφώθηκαν σε 288 εκατ. ευρώ στο δεύτερο τρίμηνο του 2017.
Από τον Δημήτρη Δελεβέγκο