Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε η Διοίκηση του Κτηματολογίου, παρουσία και του υφυπουργού Περιβάλλοντος κ. Γιώργου Δημαρά, περισσότερα από τα δύο τρίτα των 16,5 εκατ. δικαιωμάτων που περιλαμβάνει το ΚΤΙΜΑ 16 αφορούν σε αγροτικές περιοχές.
Η εμπειρία από παλαιότερα προγράμματα κτηματογράφησης έχει δείξει ότι στις αγροτικές περιοχές τα ποσοστά χρησικτησίας είναι ιδιαιτέρως υψηλά, εκτός από τις περιοχές όπου έχουν γίνει αναδασμοί, οπότε υφίστανται κτηματολογικοί πίνακες. Το B2Green.gr παραθέτει συγκεντρωτικά τα κυριότερα ζητήματα συμβολαίων που αφορούν στη χρησικτησία, μέσω των πιο συχνών (& σε πολλές περιπτώσεις αλληλοκαλυπτόμενων) ερωταπαντήσεων:
Χρησικτησία σε δημόσιες και δημοτικές εκτάσεις
1. Τι γίνεται με τις καταπατημένες εκτάσεις;
Εάν αναφέρεστε σε εκτάσεις για εγγραπτέο δικαίωμα κυριότητας χωρίς τίτλο αλλά λόγω έκτακτης χρησικτησίας, τότε μπορείτε να προβείτε σε δήλωση με αποδεικτικά έγγραφα χρησικτησίας 20ετούς νομής και κατοχής, όπως ενδεικτικά είναι τα εξής:
- Αποδείξεις ∆ΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κλπ. προς τον δηλούντα, βεβαίωση έναρξης ηλεκτροδότησης ή ύδρευσης
- Παλαιά τοπογραφικά διαγράµµατα που συντάχτηκαν µε εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο
- Συµβόλαια όµορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούµενου ακινήτου
- Πράξη αναγνώρισης ορίων
- Μισθωτήρια που εµφανίζουν ως εκµισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία
- Δηλώσεις ενώπιον ∆ηµόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης (υποχρεωτικό)
- Έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση
- Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος
- Αποδείξεις καταβολής αµοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχοµένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αµφισβητείται η χρονολογία τους
- Συµβολαιογραφικό προσύµφωνο µεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νοµής στον εκ του προσυµφώνου δικαιούχο
- Ένορκες βεβαιώσεις ή πράξεις εμφάνισης και υπεύθυνης δήλωσης ενώπιον συμβολαιογράφου.
- Παλαιό (20 ετίας) ιδιωτικό συµφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανοµής) που αναφέρει το δηλούντα ως κύριο του ακινήτου, με βεβαία ημερομηνία.
- Πράξεις υποθηκών και εν γένει βαρών στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως χρησικτησία
- Παλαιές αγγελίες από το δηλούντα στον τύπο για πώληση του ακινήτου
- Βεβαιώσεις του προέδρου της Κοινότητας / ∆ηµάρχου για τα δικαιώµατα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νοµής επ’ αυτού για χρονικό διάστηµα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας
- Οικοδοµική άδεια στο όνοµα του δηλούντος
- Έγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίµου λόγω πολεοδοµικών παραβάσεων
- Τοπογραφικό διάγραμμα (υποχρεωτικό) ή διάγραμμα με σαδή προσδιορισμό της θέσης και των ορίων του ακινήτου (υποχρεωτικό)
Όταν η χρησικτησία δηλώνεται έναντι του δήμου τα αποδεικτικά νομής και κατοχής πρέπει να θεμελιώνουν δικαίωμα κυριότητας έως τις 2.12.1968. Από την επεξεργασία των νομικών θα προκύψει η πρόκριση του δικαιώματος. Εφόσον μιλούμε για δημόσιες εκτάσεις οφείλεται η προσκόμιση αποδεικτικών εκτάκτου χρησικτησίας πριν το 1915 με συμπλήρωση 30ετούς νομής και κατοχής.
Επισημαίνεται ότι χαρακτηρισμένα ως αρχαία μνημεία είναι ανεπίδεκτα χρησικτησίας (ειδικά τα προ του 1453).
2. Τι θα γίνει με αυτά που έχουν περιφραχτεί παράνομα;
Εάν αναφέρεστε σε εκτάσεις για εγγραπτέο δικαίωμα κυριότητας χωρίς τίτλο αλλά λόγω έκτακτης χρησικτησίας, τότε μπορείτε να προβείτε σε δήλωση με αποδεικτικά έγγραφα χρησικτησίας 20ετούς νομής και κατοχής
Ενδεικτικά έγγραφα χρησικτησίας:(βλέπε προηγούμενη απάντηση)
3. Τα περισσότερα κοινόχρηστα είναι του δημοσίου, τα καλλιεργούν οι κάτοικοι αλλά δεν έχουν τίτλους. Τι γίνεται στην περίπτωση αυτή;
Ο Δήμος ή το Δημόσιο θα υποβάλλει δηλώσεις για τα ακίνητά του. Εφόσον μιλούμε για καταπατήσεις έναντι των δημοτικών εκτάσεων για να δηλωθούν στην κτηματογράφηση από ιδιώτη-καταπατητή λόγω εκτάκτου χρησικτησίας οφείλει να προσκομίσει αποδεικτικά νομής και κατοχής που να θεμελιώνουν δικαίωμα κυριότητας έως τις 2.12.1968. Από την επεξεργασία των νομικών θα προκύψει η πρόκριση του δικαιώματος. Εφόσον μιλούμε για δημόσιες εκτάσεις οφείλεται η προσκόμιση αποδεικτικών εκτάκτου χρησικτησίας πριν το 1915 με συμπλήρωση 30ετούς νομής και κατοχής.
Ενδεικτικά έγγραφα χρησικτησίας αναφέρονται στην απάντηση του πρώτου ερωτήματος
4. Υπάρχουν κάποια κτίσματα στα θεμέλια εδώ και χρόνια διότι κτίστηκαν σε δημοτική έκταση (ξερό κανάλι) και ο δήμος δεν δίνει την άδεια να προχωρήσει η ανέγερσή τους. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση;
Βλέπε επόμενη ερώτηση.
5. Τι γίνεται όταν κάποιος έχει κτίσει εντός τμήματος δρόμου, πρόκειται δηλαδή για καταπάτηση δημόσια έκτασης; Θα υποχρεωθεί ο ιδιώτης να κατεδαφίσει την κατασκευή;
Εφόσον έχουν εισέλθει σε εκτάσεις δημοσίου ή δήμων μόνο με τις προϋποθέσεις τις εκτάκτου χρησικτησίας μπορούν να δηλωθούν οι επιπλέον εκτάσεις, ελλείψει νομίμων μεταγεγραμμένων τίτλων. Ο δηλών οφείλει να προσκομίσει αποδεικτικά 20ετούς νομής και κατοχής λόγω εκτάκτου χρησικτησίας που να θεμελιώνουν δικαίωμα κυριότητας πριν τις 2.12.1968, εφόσον η έκταση ανήκει στο δήμο. Από την επεξεργασία των νομικών θα προκύψει η πρόκριση του δικαιώματος. Εφόσον μιλούμε για δημόσιες εκτάσεις οφείλεται η προσκόμιση αποδεικτικών εκτάκτου χρησικτησίας πριν το 1915 με συμπλήρωση 30ετούς νομής και κατοχής.
Ενδεικτικά έγγραφα χρησικτησίας αναφέρονται στην απάντηση του πρώτου ερωτήματος
6. Τι γίνεται με τις περιπτώσεις που έχουν «ανοίξει» τα αγροκτήματα (έχουν κόψει δένδρα για να είναι μεγαλύτερα);
Εφόσον έχουν εισέλθει σε εκτάσεις δημοσίου ή δήμων μόνο με τις προϋποθέσεις τις εκτάκτου χρησικτησίας μπορούν να δηλωθούν οι επιπλέον εκτάσεις. Και σε αυτήν την περίπτωση ο δηλών οφείλει να προσκομίσει αποδεικτικά 20ετούς νομής και κατοχής λόγω εκτάκτου χρησικτησίας που να θεμελιώνουν δικαίωμα κυριότητας πριν τις 2.12.1968, εφόσον η έκταση ανήκει στο δήμο. Από την επεξεργασία των νομικών θα προκύψει η πρόκριση του δικαιώματος. Εφόσον μιλούμε για δημόσιες εκτάσεις οφείλεται η προσκόμιση αποδεικτικών εκτάκτου χρησικτησίας πριν το 1915 με συμπλήρωση 30ετούς νομής και κατοχής.
7. Τι γίνεται με τα καταπατημένα αγροτεμάχια; Σε ορισμένες περιοχές οι καταπατήσεις είναι εδώ και 50-60 χρόνια.
Ο Δήμος και το Δημόσιο θα υποβάλλει δηλώσεις για τα ακίνητά του. Εφόσον μιλούμε για καταπατήσεις έναντι των δημοτικών εκτάσεων για να δηλωθούν στην κτηματογράφηση από ιδιώτη-καταπατητή λόγω εκτάκτου χρησικτησίας οφείλει να προσκομίσει αποδεικτικά νομής και κατοχής που να θεμελιώνουν δικαίωμα κυριότητας πριν από 2.12.1968. Από την επεξεργασία των νομικών θα προκύψει η πρόκριση του δικαιώματος. Εφόσον μιλούμε για δημόσιες εκτάσεις οφείλεται η προσκόμιση αποδεικτικών εκτάκτου χρησικτησίας πριν το 1915 με συμπλήρωση 30ετούς νομής και κατοχής.
8. Τι έγγραφα χρησικτησίας προσκομίζω για περιοχές με ακίνητα ιδιοκτησίας Ταμείου Εθνικής Άμυνας;
Οφείλεται καταρχήν η προσκόμιση αποδεικτικών εκτάκτου χρησικτησίας έως το 1915 με συμπλήρωση 30ετούς νομής και κατοχής. Εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 4 ν. 3127/2003 προσκομίζονται έγγραφα 30ετούς νομής και κατοχής από τα ενδεικνυόμενα παραπάνω στην ενότητα 4.1 μέχρι και σήμερα ή μεταγεγραμμένος τίτλος προ 10ετίας από επαχθή αιτία.
Χρησικτησία
1. Αρκεί η προσκόμιση δικαστικής απόφασης ως έγγραφο χρησικτησίας ή χρειάζεται και δεύτερο;
Αρκεί η δικαστική απόφαση και το τοπογραφικό διάγραμμα.
2. Καλλιεργώ ένα χωράφι εδώ και 20 χρόνια, παίρνω επιδότηση για αυτό και το δηλώνω στο Ε9, χωρίς ωστόσο να έχω συμβόλαιο ή δικαστική απόφαση που να με αναγνωρίζει ως κύριο αυτού. Μπορώ να το δηλώσω στο Κτηματολόγιο;
Ναι, μπορείτε να δηλώσετε το δικαίωμα σας στο Κτηματολόγιο ακόμη και αν δεν έχετε τελεσίδικη δικαστική απόφαση που σας αναγνωρίζει ως κύριο του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να υποβάλετε στο Γραφείο Κτηματογράφησης έγγραφα, από τα οποία να αποδεικνύεται η 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου. Τέτοια έγγραφα είναι: παλαιά προσύμφωνα, Ε9 ετών 1997 ή 2005, παλιές ένορκες βεβαιώσεις, αποδεικτικά επιδότησης παρελθόντων ετών, παλιά τοπογραφικά διαγράμματα, παλιά μισθωτήρια, λογαριασμούς ΔΕΗ, ΟΤΕ κλπ, πράξη αναγνώρισης ορίων, τοπογραφικό διάγραμμα ή διάγραμμα με σαφή προσδιορισμό των ορίων και της θέσης του ακινήτου κλπ. Επισημαίνεται ότι όσο παλαιότερα και περισσότερα είναι αυτά τα έγγραφα, τόσο καλύτερα διασφαλίζετε το δικαίωμα σας.
3. Έχω στην κυριότητα μου ένα χωράφι με προσύμφωνο. Μπορώ να το δηλώσω στο Κτηματολόγιο με το προσύμφωνο ή πρέπει να προχωρήσω σε οριστικό συμβόλαιο;
Το προσύμφωνο είναι πράξη που δεν μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο, συνεπώς δεν σας κατοχυρώνει ως κύριο του ακινήτου. Σημειώστε όμως ιδιαίτερα το εξής: Αν το προσύμφωνο έχει υπογραφεί προ εικοσαετίας (με βεβαία ημερομηνία), για παράδειγμα το έτος 1995, συνιστά ένα έγγραφο που αποδεικνύει 20ετή νομή και κατοχή του ακινήτου. Σε συνδυασμό και με άλλα έγγραφα, όπως ένα παλιό Ε9, σας καθιστά κύριο του ακινήτου με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας. Σε κάθε περίπτωση, σε περίπτωση ύπαρξης προσυμφώνου, καλό είναι να συμβουλεύεστε το Γραφείο Κτηματογράφησης.
Διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση της επίκλησης χρησικτησίας σε διηρημένη ιδιοκτησία πρέπει να απευθύνεστε στους νομικούς του γραφείου κτηματογράφησης για πληροφορίες.
4. Έχω ιδιωτικό συμφωνητικό 25 ετών. Μπορώ να το χρησιμοποιήσω ως τεκμήριο για την τεκμηρίωση της χρησικτησίας;
Για να γίνει αποδεκτό ως το έγγραφο που αποδεικνύει την > 20 έτη νομή και κατοχή, θα πρέπει να έχει στοιχεία (σφραγίδα αρχής, βεβαίωση γνησίου υπογραφών κλπ) που θα τεκμηριώνουν την ημερομηνία σύνταξης.
5. Στη δήλωση με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, χωρίς την ύπαρξη τελεσίδικης απόφασης για το δικαίωμα αυτό (μεταγεγραμμένης ή μη), αρκεί η επίκληση και προσκόμιση ενός ή απαιτείται η επίκληση και προσκόμιση περισσοτέρων του ενός από τα ενδεικτικά αναφερόμενα αποδεικτικά στοιχεία του δικαιώματος; (π.χ. η ύπαρξη προσυμφώνου πέραν της εικοσαετίας είναι αρκετή ή απαιτείται και η συνδρομή και άλλου στοιχείου του ιδίου καταλόγου;).
Απαιτούνται δύο από τα ενδεικτικά αναφερόμενα έγγραφα, το ένα 20ετίας οπωσδήποτε και το άλλο μπορεί να είναι και λιγότερων ετών. Απαιτείται υποχρεωτικά Ε9 και διάγραμμα τοπογραφικό ή προσδιορισμού με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου. Ποτέ όμως μόνο ένορκη βεβαίωση.
6. Υφίσταται συμβολαιογραφικό προσύμφωνο παράδοσης της νομής με ημερομηνία καταρτίσεως προ 19 ετών. Η νομή παραδόθηκε ατύπως και πραγματικώς τέσσερα (4) έτη προ της καταρτίσεως του εν λόγω προσυμφώνου. Μπορεί να δηλώσει ο νομέας την κυριότητά του επί του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, προσκομίζοντας αποδεικτικά στοιχεία της νομής του από την πραγματική της έναρξη;
Ασφαλώς και μπορεί να προσκομίσει έγγραφο από την πραγματική έναρξη και ως δεύτερο έγγραφο το προσύμφωνο. Επίσης απαιτείται η προσκόμιση Ε9 και διάγραμμα τοπογραφικό ή προσδιορισμού με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου.
7. Όταν υπάρχει διαδοχή στη νομή και επίκληση του τελευταίου νομέα, με σκοπό τη συμπλήρωση στο πρόσωπό του της εικοσαετίας της εκτάκτου χρησικτησίας, της νομής του δικαιοπάροχου του (στη νομή), προσκομίζονται τα ενδεικτικά αναφερόμενα στον πίνακα αποδεικτικά στοιχεία και για τους δύο; Πως διακρίνεται το χρονικό όριο της διαδοχής στη νομή;
Πρέπει να συμπληρώνονται τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας στο πρόσωπο του δηλούντα. Πρέπει να προσκομιστούν τουλάχιστον δύο ενδεικνυόμενα έγγραφα στο όνομα του δηλούντα και αρκεί για την προσμέτρηση του χρόνου από τον παλαιότερο δικαιούχο ένα έγγραφο στο όνομά του, με το οποίο να ξεκινά ο χρόνος χρησικτησίας. Συνεπώς είναι εφικτή η έκτακτη χρησικτησία μέσω διαδοχής της νομής.
Επίσης απαιτείται η προσκόμιση Ε9 και διάγραμμα τοπογραφικό ή προσδιορισμού με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου.
8. Υφίσταται για κληροτεμάχιο (δηλαδή αγρό από διανομή) ή για οικόπεδο προερχόμενο από διανομή ιδιωτικό συμφωνητικό μεταβίβασης της κυριότητας από τον κύριο προς τρίτο. Ο τρίτος δεν έχει προλάβει να επιτύχει την έκδοση της ειρηνοδικειακής απόφασης για την επικύρωση της ανωμάλως καταρτισθείσας δικαιοπραξίας και τη μεταγραφή της στο Υποθηκοφυλακείο κατά τον χρόνο της προθεσμίας υποβολής των δηλώσεων ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο. Ποιος θα δηλώσει το ακίνητο (ο μεταβιβάσας κύριος αυτού ή ο εκ του ιδιωτικού συμφωνητικού νομέας αυτού); Εάν επιτρέπεται η δήλωση στο σημερινό νομέα μπορεί να δηλωθεί το δικαίωμά του αυτό με την προσκόμιση του ιδιωτικού συμφωνητικού ή και της αίτησης προς το Ειρηνοδικείο για την επικύρωση της ανώμαλης δικαιοπραξίας; Εάν το συμφωνητικό αυτό καταρτίσθηκε προς εικοσαετίας, μπορεί ο υπέρ ου η μεταβίβαση να το δηλώσει ως κύριος με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας, χρησιμοποιώντας ως αποδεικτικό μέσο αυτής το εν λόγω συμφωνητικό και αποδεικνύοντας παράλληλα τη νομή του επ’αυτού;
Σε κάθε περίπτωση ο αρχικός μεταβιβάζων εφόσον έχει τίτλο μπορεί να δηλώσει το ακίνητο.
Εάν επιθυμεί ο αποκτών να δηλώσει με έκτακτη χρησικτησία, τότε με δύο προσκομιζόμενα έγγραφα, μπορεί να το κάνει. Το δικαίωμα θα κριθεί κατά την επεξεργασία. Επίσης απαιτείται η προσκόμιση Ε9 και διάγραμμα τοπογραφικό ή προσδιορισμού με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου.
9. Είναι αποδεκτή έκτακτη χρησικτησία σε οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα);
Η οριζόντια ιδιοκτησία για να υφίσταται νομικά προυποθέτει ότι έχει γίνει σύσταση και έχει αποκτήσει ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου. Υπό αυτήν την προυπόθεση (ύπαρξη σύστασης) είναι εφικτή η επίκληση έκτακτης χρησικτησίας με την προσκόμιση των προαναφερθέντων στα παραπάνω ερωτήματα νομιμοποιητικών εγγράφων.
Η μόνη περίπτωση να μην είναι απαιτητή η σύσταση είναι η ακόλουθη υπό μορφή παραδείγματος. Έστω ότι κάποιος με προσύμφωνο επικαλείται χρησικτησία επί ενός διαμερίσματος με ποσοστό 5% επί του γεωτεμαχίου χωρίς σύσταση. Εάν έχει γίνει σύσταση σε όλα τα υπόλοιπα διαμερίσματα και συμπληρώνεται ποσοστό από αυτά 95% (προσκόμιση αποδεικτικών για τη σύσταση των υπολοίπων και τη μεταγραφή τους) είναι δυνατή η επίκληση χρησικτησίας στο τελευταίο διαμέρισμα χωρίς την ύπαρξη σύστασης.
10. Σε ιδιοκτησία 4 συγκύριων με εξ αδιαιρέτου ποσοστό, οι 3 διήρεσαν το γεωτεμάχιο με δικαστική απόφαση χρησικτησίας και ο καθένας από τους τρεις πήρε από ένα τμήμα με ξεχωριστική δικαστική απόφαση, πώς θα δηλώσει ο 4ος;
Ο τέταρτος ο οποίος δεν έχει απόφαση χρησικτησίας μπορεί να δηλώσει το υπόλοιπο του γεωτεμαχίου ως 4ο διαιρετό τμήμα με τα προσόντα της έκτακτης χησικτησίας προσκομίζοντας δυο έγγραφα, το ένα 20ετίας και το άλλο και κάτω της εικοσαετίας. Επίσης απαιτείται η προσκόμιση Ε9 και διάγραμμα τοπογραφικό ή προσδιορισμού με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου.
Πηγή: www.b2green.gr