Νέα

Από την Δευτέρα 4/2/2019 θα είναι διαθέσιμη η νέα εφαρμογή για την υποβολή ηλεκτρονικής δήλωσης για το Κτηματολόγιο. Παρακαλείσθε να οριστικοποιήσετε τυχόν εκκρεμείς δηλώσεις σας, διότι με την έκδοση της νέας εφαρμογής δεν θα υπάρχει η δυνατότητα υποβολής τους και θα πρέπει να συμπληρωθούν ξανά από την αρχή.

Ξεκίνησε και σε σύντομο χρονικό διάστημα ολοκληρώνεται το κτηματολόγιο στη χώρα μας. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να ενημερωθεί για να δηλώσει έγκαιρα την ιδιοκτησία του εντός κι εκτός σχεδίου (σπίτι, διαμέρισμα, αποθήκη, οικόπεδο, χωράφι κ.ά.). Η δήλωση της ιδιοκτησίας έχει ως βασικό της στοιχείο τον σωστό εντοπισμό του ακινήτου στον χάρτη του κτηματολογίου. Για τον ορθό εντοπισμό στον χάρτη αρμόδιος είναι ο μηχανικός, που έχει και την επιστημονική γνώση. Για αυτό κατά τη δήλωση των ιδιοκτησιών στο κτηματολόγιο, οι πολίτες πρέπει απαραίτητα να απευθύνονται σε μηχανικό, που θα τους βοηθήσει αφενός μεν στον σωστό εντοπισμό του ακινήτου στον χάρτη του κτηματολογίου κι αφετέρου θα τους προστατεύσει από πιθανά προβλήματα στο μέλλον, όπως π.χ. είναι οι ενστάσεις στο κτηματολόγιο και τους δασικούς χάρτες.

Ο πλέον αξιόπιστος τρόπος εντοπισμού και προσδιορισμού της θέσης και των ορίων του ακινήτου είναι η σύνταξη εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος με βάση το Εθνικό Σύστημα Συντεταγμένων (ΕΓΣΑ87) που χρησιμοποιεί και το Εθνικό Κτηματολόγιο. Εφόσον υπάρχει τέτοιου τύπου τοπογραφικό θα πρέπει οπωσδήποτε να προσκομιστεί. Σε κάθε περίπτωση η υποβολή τοπογραφικού διαγράμματος είναι απαραίτητη και θα βοηθήσει στην επίλυση τυχόν αμφισβητήσεων στο πλαίσιο του κτηματολογίου.

• Πώς δηλώνουμε το τοπογραφικό στο έντυπο Δ1 του κτηματολογίου;

Στην ενότητα Δ.1. του εντύπου του κτηματολογίου καταχωρούμε τις πληροφορίες που προσκοµίζουμε προκειμένου να καθορισθούν η θέση και τα όρια του ακινήτου μας.

Συγκεκριμένα:

Α) Εάν προσκομιστεί τοπογραφικό που προσαρτάται σε συμβόλαιο (τίτλο ιδιοκτησίας) τσεκάρουμε το κουτάκι στο εδάφιο 1 και αναγράφουμε το έτος σύνταξης του τοπογραφικού και το εμβαδόν που αναγράφεται στο τοπογραφικό.

Β) Εάν προσκομιστεί τοπογραφικό που δεν προσαρτάται στον τίτλο τσεκάρουμε το κουτάκι στο εδάφιο 2α και αναγράφουμε το έτος σύνταξης του τοπογραφικού και το εμβαδόν που αναγράφεται στο τοπογραφικό.

Γ) Εάν προσκομιστεί εκτύπωση μέσω της Υπηρεσίας Θέασης Ορθοφωτογραφιών της ΕΚΧΑ, τσεκάρουμε το κουτάκι στο εδάφιο β.

Δ) Εάν καταθέσετε συντεταγμένες με G.P.S. χειρός, τσεκάρουμε το κουτάκι στο εδάφιο β και συμπληρώνουμε στον πίνακα Δ.2. που ακολουθεί τις συντεταγμένες (χ, ψ) του ακινήτου.

Επίσης σε περίπτωση προσκόμισης δύο τοπογραφικών (ένα προσαρτώμενο στο συμβόλαιο και ένα εκτός συμβολαίου) συμπληρώνουμε τα εδάφια 1 και 2α, όπως αναφέρθηκε παραπάνω.

• Εφόσον δεν είναι υποχρεωτικό το τοπογραφικό γιατί να ξοδευτώ και να το καταθέσω τώρα με τη δήλωση;

Πράγματι η κατάθεση σύγχρονου τοπογραφικού δεν είναι υποχρεωτική με τη δήλωση στο κτηματολόγιο. Ομως ταυτόχρονα με τη δήλωση του ακινήτου πρέπει να γίνει και ο εντοπισμός του στον χάρτη. Η ύπαρξη τοπογραφικού είναι το καλύτερο μέσο, για να υποδείξει κάποιος το ακίνητό του και για να το προστατεύσει από κάθε αμφισβήτηση ορίων, διεκδικήσεις, καταπατήσεις κ.ά. Ιδιαίτερα στις αγροτικές περιοχές, όπου λόγω του εδάφους και της καλλιέργειας δεν υπάρχουν περιφράξεις και περιτοιχίσεις.

• Πότε είναι υποχρεωτικό το τοπογραφικό στο κτηματολόγιο;

Σε κάθε περίπτωση η υποβολή τοπογραφικού διαγράµµατος είναι απαραίτητη εφόσον:

α) Αυτό αναφέρεται ή προσαρτάται στο συμβόλαιο.

β) Γίνεται επίκληση της χρησικτησίας ως αιτία κτήσης του ακινήτου.

γ) Εχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για το ακίνητο.

δ) Εχει ήδη συνταχθεί τοπογραφικό για οποιαδήποτε άλλη χρήση (π.χ. για τακτοποίηση αυθαιρέτου, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, πράξη τακτοποίησης, διορθωτική πράξης εφαρµογής κ.λπ.).

• Εγώ πλήρωσα τον γεωπόνο και μου έδωσε συντεταγμένες στο χωράφι για την επιδότηση από τον ΟΠΕΚΕΠΕ. Μπορώ να τις καταθέσω στο κτηματολόγιο;

Ναι, μπορείτε. Να ξέρετε όμως ότι οι επιδοτήσεις στηρίζονται στο μέγεθος της καλλιέργειας και όχι στα όρια του κτήματος. Επομένως μπορεί να είναι σωστός ο εντοπισμός του ακινήτου σας, όμως δεν έχει μεγάλη ακρίβεια. Οι μετρήσεις με ένα GPS χειρός έχουν απόκλιση από 3 έως 10 μέτρα, με αποτέλεσμα να βρεθεί τμήμα της ιδιοκτησίας μέσα στο χωράφι του γείτονα και να υπάρχουν συνέπειες.

• Εγώ έχω 2 στρέμματα βάσει συμβολαίου, ενώ το πραγματικό εμβαδό σύμφωνα και με πρόσφατο τοπογραφικό είναι 4 στρέμματα. Τι δηλώνω στο κτηματολόγιο;

Στο κτηματολόγιο δηλώνουμε το εμβαδό του συμβολαίου, δηλαδή τα 2 στρέμματα ακόμα κι αν στο συμβόλαιο αναγράφεται η λέξη «περίπου δύο στρέμματα». Επίσης στο έντυπο σημειώνετε και την ημερομηνία σύνταξης του νέου τοπογραφικού, με το νέο καταμετρηθέν εμβαδό. Το τοπογραφικό το επισυνάπτετε στη δήλωση. Ο μελετητής, που έχει αναλάβει την κτηματογράφηση της περιοχής, θα εξετάσει όλα τα στοιχεία και θα καταγράψει το τελικό εμβαδό στους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες. Εσείς, ως ιδιοκτήτης θα λάβετε γνώση κατά τη διαδικασία της προανάρτησης και της ανάρτησης, για το εμβαδό που έχει καταχωρηθεί.

• Δηλαδή δεν είναι σίγουρο ότι θα καταγραφεί στο κτηματολόγιο η έκταση όπως εγώ την ανέγραψα στη δήλωσή μου;

Το τοπογραφικό διάγραμμα δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας, που να σας κατοχυρώνει. Η αποτύπωση από τον τοπογράφο γίνεται με την υπόδειξη των ορίων από τον ιδιοκτήτη. Το κτηματολόγιο έχει τον δικό του συνολικό χάρτη (ορθοφωτοχάρτη του κτηματολογίου) που αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση και λαμβάνει υπόψη και τη δήλωση του κάθε ιδιοκτήτη, μαζί με το τοπογραφικό που κατέθεσε. Υπάρχουν όμως, πολλές επικαλύψεις στα τοπογραφικά γειτονικών γεωτεμαχίων, κυρίως αγροτικών. Επίσης πολλοί καταγράφουν και τα «ρουμάνια» ως ιδιοκτησίες τους ή βοσκότοπους ή αιγιαλούς, που όμως μετά τη σύνταξη των δασικών χαρτών, θεωρούνται δημόσιες εκτάσεις και δηλώνονται από το Ελληνικό Δημόσιο ως ιδιοκτησία του.

• Εχω σωστό τοπογραφικό στο συμβόλαιό μου, που όμως δεν έχει τις εξαρτημένες συντεταγμένες. Πρέπει να κάνω καινούργιο;

Δεν είναι απαραίτητο να κάνετε νέο τοπογραφικό. Πρέπει όμως να δείξετε την ακριβή θέση του ακινήτου στον χάρτη του κτηματολογίου, για να μπορέσει ο υπεύθυνος της μελέτης να μετατρέψει το τοπογραφικό σε εξαρτημένο και να εφαρμόσει το εμβαδό και τις διαστάσεις του ακινήτου.

Επίσης για μεγαλύτερη ακρίβεια, θα μπορούσατε να αναθέσετε σε τοπογράφο μηχανικό να ελέγξει το περίγραμμα του ακινήτου και να το συμπληρώσει με τις σύγχρονες συντεταγμένες, με μια μικρή όμως επιβάρυνση.

• Έκανα τοπογραφικό για αντίρρηση στον δασικό χάρτη. Να καταθέσω το ίδιο στο κτηματολόγιο ;

Ναι, γιατί μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας της εξέτασης των αντιρρήσεων επι των δασικών χαρτών, το Ελληνικό Δημόσιο θα αποφανθεί με βάση το τοπογραφικό που καταθέσατε, σχετικά με το εμβαδό της ιδιοκτησίας. Μετά την τελική κύρωση του δασικού χάρτη θα ξεκαθαριστεί το τοπίο στις δασικές εκτάσεις και θα επιλυθεί οριστικά το ζήτημα της ιδιοκτησίας του ακινήτου σας.

• Μπορώ να κάνω τώρα τη δήλωση και στη συνέχεια να καταθέσω τοπογραφικό;

Κατά τη διαδικασία σύνταξης του κτηματολογίου και πριν την ανάρτηση κτηματολογικών διαγραμμάτων, μπορείτε να υποβάλετε νέο τοπογραφικό. Στη συνέχεια, κατά τη διαδικασία της ανάρτησης των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων από το κτηματολόγιο σε περίπτωση που εντοπισθούν διαφορές στο σχήμα και το εμβαδόν των ακινήτων, οι οποίες είναι εκτός των αποδεκτών ορίων απόκλισης, θα πρέπει να υποβληθεί ένσταση από τον ιδιοκτήτη. Η ένσταση συνοδεύεται υποχρεωτικά από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα και εξετάζεται από την επιτροπή ενστάσεων. Εφόσον οι διορθώσεις επηρεάζουν άλλο ακίνητο ο ενιστάμενος θα πρέπει υποχρεωτικά να κοινοποιήσει την ένστασή του στους θιγομένους διαφορετικά η ένστασή του απορρίπτεται ως απαράδεκτη από την επιτροπή.

• Μήπως όλα αυτά τα κάνουν οι τοπογράφοι για να έχουν δουλειά;

Το σίγουρο είναι ότι με λάθος καταγραφή της ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο, οι τοπογράφοι θα έχουν πολλή δουλειά στο άμεσο μέλλον, με την ολοκλήρωση του κτηματολογίου. Κι αυτό γιατί είναι απαραίτητο το τοπογραφικό, κατά τη σύνταξη συμβολαίου (αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά, κ.ά.) και κατά την έκδοση οικοδομικής άδειας. Σε περίπτωση που το εμβαδό που έχει καταγραφεί στο κτηματολόγιο είναι διαφορετικό με το εμβαδό του τοπογραφικού απαιτείται να γίνει διόρθωση, πριν τη μεταβίβαση ή την έκδοση αδείας. Μετά την κατάθεση του νέου τοπογραφικού στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής, ο προϊστάμενος του γραφείου θα υποδείξει αν η απόκλιση στα δύο εμβαδά (τοπογραφικού και κτηματολογίου) είναι ανεκτή ή απαιτείται διόρθωση. Η διόρθωση μπορεί να γίνει εξωδικαστικά ή δικαστικά. Το κόστος της διόρθωσης είναι περίπου στα 2.500 ευρώ (τοπογράφος, δικηγόρος, δικαστικός επιμελητής) σε περίπτωση που η διόρθωση επηρεάζει τους όμορους ιδιοκτήτες.

Επομένως η ορθή χωρική απεικόνιση των ακινήτων προϋποθέτει την προσκόμιση εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος. Ο χρόνος που θα υποβληθεί αυτό, επαφίεται στον ιδιοκτήτη ο οποίος θα πρέπει να συνεκτιμήσει την οικονομική επιβάρυνση και την επιπλέον ταλαιπωρία που θα έχει ανάλογα με τον χρόνο που θα επιλέξει να κάνει τις απαιτούμενες ενέργειες για την διασφάλιση της περιουσίας του.

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

taxydromos.gr

Μετά τον θάνατο κάποιου η περιουσία του που αποτελείται από το ενεργητικό και το παθητικό, δηλαδή τα περιουσιακά στοιχεία και τα χρέη του αντίστοιχα, επάγεται στους κληρονόμους του. Οι κληρονόμοι έχουν το δικαίωμα να την αποδεχθούν ή να την αποποιηθούν.

Ο νόμος ορίζει γενικά ότι ο κληρονόμος μπορεί να αποποιηθεί την κληρονομία μέσα σε προθεσμία τεσσάρων μηνών, που αρχίζει από τότε που έμαθε την επαγωγή και το λόγο της, και είναι άκυρη, αν γίνει μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής, ενώ, αν περάσει η προθεσμία, η κληρονομία θεωρείται ότι έχει γίνει αποδεκτή σιωπηρά. Συνεπώς το δικαίωμα αποποίησης της κληρονομίας υπόκειται σε τετράμηνη προθεσμία, μετά την άπρακτη πάροδο της οποίας η άσκηση του δικαιώματος αποποίησης είναι άκυρη, η ακυρότητα, δε, επέρχεται αυτοδικαίως και θεωρείται ότι ο μη αποποιηθείς είναι και ο κληρονόμος της κληρονομιάς.
Όμως μπορεί να γίνει δεκτό, -μέσω πάντα της δικαστικής οδού-, ότι η αποδοχή της κληρονομιάς οφείλεται σε πλάνη. Πλάνη δε, μπορεί να θεωρηθεί ακόμα και η παραμέληση της προθεσμίας για αποποίηση. Έτσι η αποδοχή της κληρονομίας μπορεί να προσβληθεί με αγωγή στο δικαστήριο, από τον κληρονόμο που δεν αποποιήθηκε, λόγω πλάνης, όταν η αποδοχή, που συνάγεται ότι έγινε αφού δεν έχει προηγηθεί αποποίηση, δεν συμφωνεί με τη βούλησή του, όταν αυτή αναφέρεται σε σημείο τόσο σπουδαίο για την αποδοχή της κληρονομίας, δηλαδή αν π.χ. πληροφορηθεί το μέγεθος των χρεών, ώστε αν ο κληρονόμος γνώριζε την αληθινή κατάσταση, ως προς το σημείο αυτό, δεν θα άφηνε να παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αποποίησης. Η εσφαλμένη, δε, γνώση ή άγνοια, που δημιουργεί τη μεταξύ της βούλησης και δήλωσης διάσταση και η οποία, όταν είναι ουσιώδης, θεμελιώνει δικαίωμα προσβολής της δήλωσης λόγω πλάνης, μπορεί να οφείλεται και σε άγνοια ή εσφαλμένη γνώση των νομικών διατάξεων για την αποδοχή της κληρονομιάς.
Υπάρχει, δε, πλάνη περί το δίκαιο της αποδοχής της κληρονομίας και όταν η άγνοια του κληρονόμου ανάγεται α) στο σύστημα της κατά τον Αστικό Κώδικα κτήσης της κληρονομίας, που επέρχεται αμέσως μετά το θάνατο του κληρονομουμένου, οπότε η προθεσμία δεν αρχίζει, γιατί η άγνοια αποκλείει τη γνώση της επαγωγής της κληρονομίας και β) στην ύπαρξη της προβλεπόμενης προθεσμίας προς αποποίηση ή της νομικής σημασίας της παρόδου της προθεσμίας αυτής άπρακτης.
Η αγωγή προς ακύρωση της αποδοχής της κληρονομίας και η αντίστοιχη ένσταση στρέφεται, κατά του αμέσως έλκοντος έννομο κληρονομικό συμφέρον από την έκπτωση αυτού που ακυρωσίμως αποδέχθηκε και που, στη συνέχεια, θα αποποιηθεί, δηλαδή κατ’ εκείνου, στον οποίο θα επαχθεί η κληρονομία μετά την αποδοχή της αγωγής και την αποποίηση του ενάγοντος στην περί ακυρώσεως δίκη, καθώς επίσης και κατά του δανειστή της κληρονομίας. Τέλος, μετά την τελεσιδικία της απόφασης που ακυρώνει την αποδοχή, ο κληρονόμος πρέπει να προβεί εμπρόθεσμα και νομότυπα σε αποποίηση της κληρονομίας.
Με βάση τα ανωτέρω μπορεί κάποιος να αποποιηθεί την επαχθείσα σε αυτόν κληρονομιά εκπρόθεσμα μεν αλλά σε εύλογο χρόνο από τότε που ενημερώθηκε ότι απέκτησε την ιδιότητα του κληρονόμου.
Αυτό μπορεί να γίνει όταν π.χ. ειδοποιείται κάποιος ότι είναι πλέον οφειλέτης χρεών του κληρονομούμενου, ενώ μέχρι τότε είχε άγνοια του θανάτου του κληρονομούμενου, των οφειλών του και της αποποίησης των προηγούμενων σε σειρά κληρονόμων του.
Συνήθως αυτό συμβαίνει είτε λαμβάνοντας ειδοποίηση χρεών από το Δημόσιο είτε δγη πληρωμής από κάποια τράπεζα.
Η αγωγή όμως προκειμένου να αναγνωρισθεί ως εμπρόθεσμη και επομένης έγκυρη η αποποίηση πρέπει να ασκηθεί εντός προθεσμίας έξι μηνών από την γνώση στον ενάγοντα-κληρονόμο ότι έγινε κληρονόμος και πρέπει να αποποιηθεί.

Γράφει η Δικηγόρος Αθηνών Αναστασία Χρ. Μήλιου

legalnews24.gr

Πληθώρα προβλημάτων έχει προκύψει κατά τη συλλογή δηλώσεων για τους ιδιοκτήτες αυθαίρετων κτισμάτων στο Κτηματολόγιο και αυτό γιατί δεν υπάρχει σαφές πλαίσιο που πρέπει να ακολουθήσει η συγκεκριμένη κατηγορία πολιτών.

Από τη μια λοιπόν το υπουργείο Περιβάλλοντος θέλει να εντάξει όσους περισσότερους αυθαιρετούχους γίνεται στις ευνοϊκές διατάξεις που προβλέπουν πολλές δόσεις και μικρότερα πρόστιμα και οι οποίες λήγουν φέτος και, από την άλλη, το Κτηματολόγιο ζητά να δηλωθεί στην ουσία μόνο η… γη. Αποτέλεσμα αυτού, μεγάλη μερίδα ιδιοκτητών να απευθύνεται στον τεχνικό κόσμο έτσι ώστε να βρεθεί η κατάλληλη λύση και να αποφευχθούν σε δεύτερο χρόνο τα χειρότερα.

Σύμφωνα με τα όσα εξήγησε στον Ελεύθερο Τύπο η τοπογράφος Γραμμάτη Μπακλατσή, «κατά τη διαδικασία δηλώσεων στο Κτηματολόγιο έχουν υπάρξει ζητήματα για το πώς δηλώνονται τα αυθαίρετα, καθώς το πληροφοριακό έντυπο που μοιράζεται στους ιδιοκτήτες δεν έχει σχετικές αναφορές και έτσι ο κάθε πολίτης κάνει τη δήλωσή του όπως αυτός νομίζει».

Μάλιστα, το γεγονός ότι υπάρχουν περισσότερα από 1,5 εκατ. αυθαίρετα και περίπου 7,5 εκατ. αυθαιρεσίες εντός ιδιοκτησιών, κάνει τη συλλογή δηλώσεων που εξελίσσεται το τελευταίο διάστημα στο Κτηματολόγιο πραγματικό πονοκέφαλο για τους πολίτες.

Η κυβέρνηση, με αντίπαλο το χρόνο αλλά και τις πιέσεις των δανειστών, επιχειρεί να κλείσει τρύπες δεκαετιών αφήνοντας όμως ανοιχτά πολλά μέτωπα. Το 2019, όπως χαρακτηριστικά έχουν επισημάνει πολλάκις, είναι η χρονιά που τα περιβαλλοντικά – χωροταξικά θέματα θα μπουν σε τροχιά ολοκλήρωσης. Ωστόσο, τα διφορούμενα μηνύματα που στέλνουν μόνο αναστάτωση φαίνεται πως τελικά προκαλούν.

Το αλαλούμ άλλωστε επιβεβαιώνεται και από το ίδιο το Κτηματολόγιο αφού μετά από ερώτηση του «Ε.Τ.» για το πρακτικό της διαδικασίας στις συγκεκριμένες περιπτώσεις, η αντιπρόεδρος του Ελληνικού Κτηματολογίου – δασολόγος Νατάσα Βαρουχάκη σημείωσε ότι «η κτηματογράφηση επικεντρώνεται σε ιδιοκτησιακά ζητήματα και εμπράγματα δικαιώματα επί της γης ή των κτισμάτων ανεξαρτήτως τυχόν πολεοδομικών ή άλλων παραβάσεων».

Ταυτόχρονα, τόνισε πως «η καταγραφή των κτισμάτων επί γεωτεμαχίων στο πλαίσιο της κτηματογράφησης δεν αποτελεί τεκμήριο νομιμότητας αυτών ούτε προϋποθέτει την πολεοδομική ρύθμισή τους». Με γνώμονα αυτό, παραμένει θολό τοπίο τι θα συμβεί αν και εφόσον οι πολίτες κατά τη δήλωσή τους παραλείψουν πληροφορίες.

Πρακτικά, λοιπόν, οι ιδιοκτήτες φαίνεται πως χωρίζονται σε δύο κατηγορίες. Αυτοί που έχουν υπαχθεί σε νόμο αυθαιρέτων και έχουν ολοκληρώσει τις υποχρεώσεις τους και όσοι έχουν ενταχθεί αλλά βρίσκονται ακόμα σε διαδικασία που πληρώνουν πρόστιμα. Για την πρώτη κατηγορία υπάρχουν αυθαίρετα τα οποία βρίσκονται σε συμβόλαιο και αυτά υποχρεούνται να δηλωθούν, όπως εξηγούν πήγες από το Κτηματολόγιο.

Κατά τα άλλα όμως, το ΕΛ.ΚΤ. δεν φαίνεται να ενδιαφέρεται για το αν τα οικόπεδα έχουν μέσα κτίσματα ή όχι. Στο κομμάτι των «Αγνώστων Ιδιοκτητών Ακίνητα», που αποτελεί και ένα μεγάλο φόβο των πολιτών, προκύπτει πως αν η γη δηλωθεί παραμένει στο όνομα του οποίου δηλώθηκε απλώς… δεν θα φαίνεται στο σύστημα αν υπάρχουν εντός του ιδιοκτησίες.

ΜΑΡΙΝΑ ΞΥΠΝΗΤΟΥ

eleftherostypos.gr

Ενα από τα προβλήματα, που συχνά αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες κυρίως αγροτικών ακινήτων, είναι η καταπάτηση των ιδιοκτησιών τους από τρίτους, που αξιώνουν δικαιώματα κυριότητας σε αυτά. Στην Ελλάδα, λόγω της κακής οικονομικής κατάστασης, των πολέμων, του εμφυλίου, της μετανάστευσης και του εθιμικού δικαίου που ίσχυε, οι κάτοικοι κυρίως αγροτικών περιοχών δεν συνέτασσαν αρχικά συμβόλαια, αλλά μεταβίβαζαν τις ιδιοκτησίες τους μέσω προφορικών συμφωνιών και μέσω προφορικής διανομής των κληρονομούμενων ιδιοκτησιών. Αυτό οδήγησε στην ύπαρξη πολλών ιδιοκτησιών μέσω χρησικτησίας. Υπάρχουν όμως και πολλοί που επωφελούμενοι από τη φυσική απουσία των νομίμων ιδιοκτητών, που κυρίως ζουν μακριά ή στο εξωτερικό, εγείρουν αξιώσεις σε ιδιοκτησίες που έμειναν χωρίς παρακολούθηση από τους νόμιμους κυρίους για πολλά χρόνια. Τα προβλήματα αυτά γίνονται περισσότερο εμφανή τώρα με τη σύνταξη του κτηματολογίου, που πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων κατά τη σύνταξη της δήλωσής τους, βρίσκονται σε αναζήτηση στοιχείων σχετικά με την πατρική τους περιουσία και τον εντοπισμό της.

• Μπορεί κάποιος χωρίς συμβόλαιο να κατέχει ένα ακίνητο;

Βάσει του Ελληνικού Δικαίου, η απόκτηση ενός ακινήτου γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη (συμβόλαια αγοραπωλησίας, δήλωση αποδοχής κληρονομιάς, συμβόλαιο δωρεάς κ.λπ.), νόμιμα μετεγγραμμένου στα αρχεία του Υποθηκοφυλακείου, αλλά και μέσω χρησικτησίας.

Προκειμένου να αποκτήσει δικαιώματα μέσω έκτακτης χρησικτησίας, ένα πρόσωπο πρέπει να ισχυριστεί ότι είναι κάτοχος της ιδιοκτησίας, ασκώντας δικαιώματα κυριότητας σε αυτήν αδιάκοπα για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 20 ετών. Επομένως ο στερούμενος νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας ενός ακινήτου μπορεί να αναγνωριστεί ως κύριος του ακινήτου, εφόσον το έχει στην κατοχή του για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 20 ετών.

• Εχω συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου και ο καταπατητής έχει κι αυτός συμβόλαιο. Ποιο είναι ποιο ισχυρό;

Στην περίπτωση που έχετε νόμιμο τίτλο ιδιοκτησίας, θα πρέπει ο «καταπατητής» προκειμένου να αξιώσει δικαιώματα στο ακίνητο, να αποδείξει ότι κατέχει το ακίνητο για περίοδο μεγαλύτερη των δέκα ετών, ασκώντας το δικαίωμα κυριότητάς του, καλόπιστα, δυνάμει ενός νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας. Ωστόσο, αν και το συμβόλαιο, με το οποίο περιήλθε στην κυριότητά του το ακίνητο, θεωρείται νόμιμο, ωστόσο υπάρχει ένα νομικό ελάττωμα (π.χ. το πρόσωπο που μεταβίβασε την ιδιοκτησία δεν ήταν ο νόμιμος κύριος του ακινήτου). Μετά την πάροδο δέκα ετών άσκησης δικαιωμάτων κατοχής από τον κύριο της ιδιοκτησίας, βάσει του νομιζόμενου νομίμου τίτλου ιδιοκτησίας, του απονέμεται η κυριότητα της ιδιοκτησίας, μέσω «τακτικής» χρησικτησίας.

Η αναγνώριση του δικαιώματος χρησικτησίας γίνεται μέσω της άσκησης σχετικής αγωγής κατά άλλου προσώπου που διεκδικεί το δικαίωμα κυριότητάς του ενώπιον του αρμοδίου Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του ακινήτου. Το Δικαστήριο, μετά την εξέταση των σχετικών αποδείξεων και μαρτύρων, εκδίδει την απόφασή του, σχετικά με το πρόσωπο που έχει την κυριότητα και η σχετική απόφαση μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο της τοποθεσίας του ακινήτου.

• Πώς προστατεύομαι απέναντι σε κάθε επίδοξο καταπατητή;

Για να προστατεύσετε την περιουσία σας από κάθε έναν που μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας θα πρέπει:

α) Να συντάξετε τοπογραφικό διάγραμμα.

β) Να περιφράξετε το ακίνητο.

Σε περίπτωση που διαπιστωθεί ότι έχει γίνει καταπάτηση, θα πρέπει να κινηθείτε δικαστικά άμεσα. Καλό είναι στην αρχή να κάνετε μια εξώδικη πρόσκληση στον καταπατητή και να απαιτήσετε τη διακοπή της παράνομης κατοχής και νομής του ακινήτου κι εάν ο καταπατητής δεν αναγνωρίσει το λάθος του ή αν επιμένει ότι το ακίνητο είναι δικό του, τότε θα πρέπει να προσφύγετε στα Δικαστήρια, ασκώντας τη σχετική αγωγή. Το Δικαστήριο, μετά την εξέταση των απαιτούμενων εγγράφων, θα αποφασίσει ως προς τον πραγματικό νόμιμο κύριο της ιδιοκτησίας.

• Εμένα στο χωράφι μου ο γείτονας μετακίνησε τα όρια και καταπάτησε τμήμα της ιδιοκτησίας μου. Τι να κάνω;

Αυτό είναι συχνό φαινόμενο στις αγροτικές περιοχές και είναι θέμα πολλών προστριβών μεταξύ όμορων ιδιοκτητών, που οδηγεί σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες. Η καταπάτηση και η αφαίρεση τμήματος ενός ξένου ακινήτου αποτελεί παράνομη πράξη και μπορεί να γίνει μεδιάφορους τρόπους, όπως με τη μεταφορά του κοινού ορίου (π.χ. συρματόπλεγμα, μάνδρα) με την απόρριψη μπαζών, με τη στάθμευση αυτοκινήτου, με τη δεντροφύτευση κ.ά.  Ετσι τμήμα του ξένου ακινήτου φαίνεται ότι ανήκει στον γείτονα, σύμφωνα με τα συμβόλαια, τα τοπογραφικά και άλλα αποδεικτικά μέσα.

Στην περίπτωση αυτή ο θιγόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου θα πρέπει να προσφύγει στα Δικαστήρια με αγωγή και με άλλες νομικές ενέργειες, όπως αναφέρθηκαν παραπάνω. Προϋπόθεση όμως για την άσκηση αγωγής είναι η σύνταξη τοπογραφικού, που θα αποτυπώνει με ακρίβεια τη συνολική έκταση του ακινήτου, καθώς και το τμήμα αυτού που καταπατήθηκε και θεωρείται επίδικη έκταση, ώστε το Δικαστήριο να γνωρίσει με σαφήνεια το αντικείμενο της διαφωνίας και να εκδώσει σχετική απόφαση. Στις περιπτώσεις αυτές είναι δυνατόν να διοριστεί μηχανικός, ως πραγματογνώμονας από το Δικαστήριο και επομένως όσα περισσότερα στοιχεία διαθέτετε για την ακριβή έκταση του ακινήτου, τόσο πιο εύκολη και ευνοϊκή για εσάς θα είναι η δικαστική κρίση.

• Τι γίνεται όταν το κτίσμα του γείτονα «μπει» από λάθος σε ξένη ιδιοκτησία;

Η κατάληψη τμήματος γειτονικού ακινήτου μπορεί να γίνει και με την ανέγερση οικοδομής που εκ λάθους καταλαμβάνει τμήμα ομόρου οικοπέδου. Αυτή η περίπτωση είναι αρκετά δύσκολη, γιατί η κατεδάφιση ενός κτίσματος αποτελεί μεγάλη ζημιά για τον ιδιοκτήτη του. Για αυτό τον λόγο ο νόμος προβλέπει ότι, κατ’ εξαίρεση, αντί να επιστραφεί το τμήμα του καταπατημένου γηπέδου στον ιδιοκτήτη του, μπορεί να επιλεγεί από το Δικαστήριο η λύση να καταβληθεί αποζημίωση για το εκ λάθους καταπατημένο τμήμα του ιδιοκτήτη του ομόρου οικοπέδου, για την απώλεια της ιδιοκτησίας του. Για να ισχύει η εξαιρετική αυτή διάταξη και όχι ο κανόνας της επιστροφής του καταπατημένου τμήματος στον ιδιοκτήτη του, οι προϋποθέσεις είναι:

α) Εκείνος που οικοδομεί να είναι καλόπιστος, δηλαδή να πίστευε, από λάθος του, ότι εκεί που έχτιζε το οικόπεδο ήταν ολόκληρο δικό του.

β) Να μην υπήρξε έγκαιρη διαμαρτυρία και ειδοποίηση από τον γείτονα, που να υποδεικνύει ότι συντελείται παράνομη κατάληψη του γειτονικού οικοπέδου.

Σε αυτήν την περίπτωση το Δικαστήριο, πέρα από την αποζημίωση της έκτασης που κατέλαβε ο ιδιοκτήτης του κτίσματος, μπορεί να επιδικάσει και πρόσθετη αποζημίωση, λόγω ειδικών συνθηκών. Αυτό εξαρτάται από το πόσο μειώθηκε η αξία του γειτονικού ακινήτου από την αφαίρεση του τμήματος και ειδικότερα το ποσοστό κάλυψης και δόμησης, που έχει χαθεί. Στην περίπτωση που η εναπομείνασα έκταση είναι μη άρτια και οικοδομήσιμη, τότε θα πρέπει να αποζημιωθεί στο σύνολό της, διότι έχασε τη συνολική της αξία.

Για αυτό τον λόγο η οριοθέτηση του οικοπέδου, καθώς και η χάραξη της οικοδομής που θα ανεγερθεί, θα πρέπει να γίνεται από μηχανικό για να μην έχετε δυσάρεστες εμπλοκές με τον γείτονά σας.

• Μου έβγαλαν την περίφραξη. Τι κάνω για να βρω το δίκιο μου;

Στην περίπτωση που διαπιστώσετε ότι κάποιος καταπατά ή αμφισβητεί την κυριότητά σας σε ένα ακίνητο, θα πρέπει να προσφύγετε στη Δικαιοσύνη για την προάσπιση των δικαιωμάτων σας. Για να ευοδωθούν οι δικαστικές ενέργειες απαιτείται σωρεία προϋποθέσεων. Μία βασική προϋπόθεση για να κερδίσετε την υπόθεση είναι η σύνταξη τοπογραφικού, προκειμένου να καταλάβει το Δικαστήριο το δίκαιο της προσφυγής σας. Γι΄ αυτό πριν ξεκινήσετε τις νομικές ενέργειες, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε τοπογράφο μηχανικό, ο οποίος θα συντάξει τοπογραφικό διάγραμμα με τον ακριβή προσδιορισμό του ακινήτου ή του τμήματος του ακινήτου, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία περί της ταυτότητος του ακινήτου, ως προς τη θέση του, το εμβαδόν της, τα όρια, τον προσανατολισμό του, αλλά και το είδος αυτού, αν δηλαδή είναι αστικό (οικόπεδο) ή αγροτεμάχιο, αν υπάρχει κτίσμα ή όχι κ.λπ.

• Τακτοποιείται αυθαίρετο μέσα σε ξένη ιδιοκτησία;

Οχι , δεν μπορεί να τακτοποιηθεί αυθαίρετο, που έχει ανεγερθεί ολόκληρο ή μέρος αυτού, εντός ξένης ιδιοκτησίας. Θα πρέπει καταρχήν να ξεκαθαριστεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου και στη συνέχεια να γίνει η τακτοποίηση του αυθαιρέτου.

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

taxydromos.gr

Στην τελική του ευθεία βρίσκεται το ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο, αφού αναμένεται να ψηφιστεί άμεσα από τη Βουλή και σε λιγότερο από τρεις μήνες θα ξεκινήσει η εφαρμογή του. Στόχος της κυβέρνησης είναι να διασταυρωθούν τα στοιχεία των ακινήτων, που δηλώνονται στο Ε9, στο Κτηματολόγιο, στον Δήμο. Αυτό σημαίνει ότι «σφίγγει» ο κλοιός για όσους αποκρύπτουν ακίνητα ή δηλώνουν ψευδώς τα ακίνητά τους και γενικότερα τα περιουσιακά τους στοιχεία στην Εφορία. Όσοι εντοπιστούν από τις φορολογικές αρχές να μην έχουν εμφανίσει τα περιουσιακά τους στοιχεία απειλούνται με πρόστιμα, ενώ ό,τι δεν δηλώνεται θα κατάσχεται.

• Τι θα περιλαμβάνει το περιουσιολόγιο;

Το e- periousiologio θα είναι μια τεράστια βάση δεδομένων, που θα περιλαμβάνει τα περιουσιακά στοιχεία 8,5 εκατ. φορολογουμένων και όλων των επιχειρήσεων. Συγκεκριμένα θα περιλαμβάνει, κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες, πισίνες, αυτοκίνητα και λοιπά οχήματα, σκάφη θαλάσσης και αεροσκάφη, μεγάλα χρηματικά ποσά που φυλάσσονται στα σπίτια, καταθέσεις σε τράπεζες, ράβδους χρυσού, μετοχές, ομόλογα, έντοκα γραμμάτια, συμμετοχές σε πάσης μορφής επιχειρήσεις, εταιρικά μερίδια, μερίδια αμοιβαίων κεφαλαίων κ.λπ.

• Πώς θα λειτουργεί το σύστημα;

Το περιουσιολόγιο θα έχει τα εξής χαρακτηριστικά:

1. Χρήστες του συστήματος θα είναι όλοι οι φορολογούμενοι (εξωτερικοί χρήστες), καθώς και στελέχη της Φορολογικής Διοίκησης (εσωτερικοί χρήστες).

2. Το σύστημα θα υποστηρίζει την υποδοχή και ενσωμάτωση δεδομένων περιουσίας από άλλα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ ή και άλλων φορέων, ακόμα και στην περίπτωση κατά την οποία αυτά δεν τηρούνται μηχανογραφικά.

3. Θα δίνεται η δυνατότητα στους φορολογούμενους να εισάγουν πληροφορίες για περιουσιακά στοιχεία, οι οποίες μακροπρόθεσμα θα διασταυρώνονται με την αρμόδια αρχή.

4. Θα δίνεται η δυνατότητα προβολής και εκτύπωσης του συνόλου ή μέρους των περιουσιακών στοιχείων ενός φορολογούμενου από τον ίδιο ή τους εσωτερικούς χρήστες της Φορολογικής Διοίκησης.

5. Θα υπάρχει η δυνατότητα τροποποίησης λανθασμένων πληροφοριών από τον φορολογούμενο.

6. Θα υπάρχει δυνατότητα καταχώρησης των περιουσιακών στοιχείων, τα οποία αποκαλύπτονται μετά από έλεγχο ο οποίος έχει καταστεί οριστικός.

7. Θα γίνεται αναλυτική ή και συγκεντρωτική επεξεργασία των δεδομένων του συστήματος για την παραγωγή στατιστικών, αναφορών και ενημερωτικών εκθέσεων.

8. Θα υπάρχει η δυνατότητα επεξεργασίας – αξιολόγησης των δεδομένων των φορολογουμένων για τον εντοπισμό πιθανής αποκρυβείσας φορολογητέας ύλης.

9. Θα υπάρχει δυνατότητα συσχέτισης περιουσιακών στοιχείων μεταξύ φυσικών και νομικών προσώπων ή νομικών οντοτήτων και ταυτόχρονη παρακολούθηση αυτών ανεξάρτητα από την πηγή προέλευσης των δεδομένων.

• Ποια βήματα πρέπει να ακολουθήσω για να καταγραφεί σωστά το ακίνητό μου στο περιουσιολόγιο;

Με την εφαρμογή του περιουσιολογίου, θα υπάρχει η δυνατότητα ελέγχου και διόρθωσης των δηλουμένων στοιχείων του ακινήτου. Στο στάδιο αυτό θα πρέπει να κάνετε τα εξής:

•  Βρείτε την οικοδομική άδεια του κτιρίου και αναγράψτε τα ακριβή τετραγωνικά που γράφει το έντυπο της άδειας.

•  Τακτοποιείστε τα τυχόν αυθαίρετα που έχετε και δηλώστε το σύνολο των τετραγωνικών του κτιρίου σας.

•  Αν έχετε τοπογραφικό, διασταυρώστε τα στοιχεία του ακινήτου (θέση, εμβαδό κ.λπ.) με τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί.

•  Αν έχετε συμβόλαιο που αναγράφει στο περίπου μια έκταση, και γνωρίζετε ότι δεν είναι η πραγματική έκταση, κάντε πρώτα τοπογραφικό και στη συνέχεια βάλτε στο περιουσιολόγιο την ακριβή έκταση. Αρκεί βέβαια να ενημερώσετε και το κτηματολόγιο.

•  Αφαιρέστε από το Ε9 βοσκότοπους, χωράφια, ρουμάνια, χέρσα χωράφια, που δεν καλλιεργούνται και είναι δασικές εκτάσεις.

• Από πού θα αντλεί στοιχεία για τα ακίνητα το περιουσιολόγιο;

Το e-Periousiologio θα είναι συνδεδεμένο με πολλές ηλεκτρονικές βάσεις του δημοσίου και όσον αφορά στα ακίνητα θα αντλούνται στοιχεία και θα διασταυρώνονται online με πολλούς φορείς του ∆ηµοσίου όπως:

• Πληροφοριακό σύστημα Εσόδων Taxis, δηλαδή Ε9 και ΕΝΦΙΑ
• Ηλεκτρονικό Σύστημα αυθαιρέτων
• E- adeies ( Ηλεκτρονική Έκδοση Οικοδομικών Αδειών)
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων
•  Μετρητές ΔΕΗ
• Κτηματολόγιο
• Δασικοί Χάρτες
• Ενεργειακά πιστοποιητικά που εκδίδονται ηλεκτρονικά στο Buildingcert.
• Ψηφιακοί χάρτες Ελληνικού Κτηματολογίου
• Τέλος Ακίνητης Περιουσίας
• Τράπεζες
• Ηλεκτρονικά Μισθωτήρια ( Ενοικιάσεις)
• ΕΦΚΑ
• ΟΣΔΕ
• Μητρώο Γεωτρήσεων – Αρδεύσεων
• Γνωστοποίηση καταστημάτων και μεταποιητικών επιχειρήσεων μέσω της φόρμας Notifybusiness.gov.gr.

• Θα υπάρχει σύνδεση περιουσιολογίου και κτηματολογίου;

Ναι. Ήδη έχει ξεκινήσει η διαδικασία σύνδεσης του κτηματολογίου με το taxisnet, μετά την υπογραφή της κοινής υπουργικής απόφασης των υπουργών Περιβάλλοντος και Οικονομικών. Με την απόφαση αυτή, οι ελεγκτές της υπηρεσίας εσόδων αποκτούν άμεση πρόσβαση στα αρχεία του Εθνικού Κτηματολογίου και έτσι θα μπορούν να εντοπίζουν άμεσα όλα τα ακίνητα και εμπράγματα δικαιώματα (πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία κ.λπ.), που υπάρχουν σε αυτά τόσο στις εντός όσο και στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές και τα οποία δεν είναι δηλωμένα στην Εφορία, για να αποφύγουν την πληρωµή φόρων ακινήτων.

• Στην περιοχή μου ξεκινά τώρα το κτηματολόγιο. Για να μην έχω προβλήματα στο μέλλον, να δηλώσω και τα αυθαίρετα;

Παρότι στο έντυπο του κτηματολογίου, που συμπληρώνεται από τους ιδιοκτήτες, δεν υπάρχει διευκρίνιση για το αν δηλώνουμε τα νόμιμα τετραγωνικά μαζί με τα αυθαίρετα ή μόνο τα νόμιμα κτίσματα, καλό είναι να δηλώσετε τα πραγματικά τετραγωνικά του κτιρίου σας, για να μην έχετε μελλοντικά προβλήματα κατά τη διασταύρωση των στοιχείων από την Εφορία. Αυτό βέβαια έχει ως συνέπεια να προχωρήσετε άμεσα και στην τακτοποίηση του αυθαιρέτου, πληρώνοντας το ανάλογο πρόστιμο, για να είστε πλήρως καλυμμένοι. Πρέπει όμως να διορθώσετε και το Ε9 καθώς και τα στοιχεία του ακινήτου στον Δήμο (ΤΑΠ), ώστε τα στοιχεία του ακινήτου στο Ε9, στον Δήμο, στο κτηματολόγιο και στο περιουσιολόγιο να είναι τα ίδια.

• Δεν δήλωσα το αυθαίρετό μου πουθενά. Κινδυνεύω να με πιάσουν τώρα με το περιουσιολόγιο, αφού δεν έχει δηλωθεί στην Πολεοδομία, στο Ε9, στη ΔΕΗ ή στο κτηματολόγιο;

Ναι, γιατί με τη δήλωση του ακινήτου σας στο κτηματολόγιο γίνεται και ο εντοπισμός του στο χάρτη ηλεκτρονικά. Αυτή λοιπόν η ηλεκτρονική καταγραφή του ακινήτου από το λογισμικό σύστημα του κτηματολογίου, επιτρέπει πολύ εύκολα για παράδειγμα τον εντοπισμό ενός αυθαιρέτου που δηλώνεται ως αδόμητο οικόπεδο ή μιας αποθήκης 15 τετραγωνικών η οποία έχει μετατραπεί σε κατοικία 50 τετραγωνικών. Έτσι με μια απλή εντολή μπορεί να εμφανιστούν όλα τα ακίνητα που δηλώνονται ως αδόμητα και να διασταυρωθούν με τους σύγχρονες χάρτες του Κτηματολογίου, που αποτυπώνουν με ακρίβεια όλους τους δομημένους χώρους.

Επομένως, με μια αντιστοίχιση πληροφοριών των δύο συστημάτων καταγραφών, μπορεί εύκολα να εντοπιστεί ποιο κτίσμα δεν έχει δηλωθεί και επομένως είναι αυθαίρετο.

• Τι στοιχεία θα δίνει η Πολεοδομία;

Ήδη από τα τέλη του 2018 μπήκε σε εφαρμογή ένα νέο πληροφοριακό σύστημα το «e-Άδειες», για την ηλεκτρονική έκδοση των οικοδομικών αδειών. Το ψηφιακό αυτό σύστημα θα καταγράφει κάθε νέα οικοδομική εργασία και θα είναι συνδεδεμένο με το σύστημα αυθαιρέτων, με το σύστημα έκδοσης ενεργειακών πιστοποιητικών (Buildingcert) καθώς και την ηλεκτρονική καταγραφή των παλιών οικοδομών που θα γίνει μέσω της ταυτότητας του κτιρίου. Τα κεντρικά υπολογιστικά συστήματα της ταυτότητας του κτιρίου και των αδειών δόμησης του Υπουργείου Περιβάλλοντος θα είναι άμεσα συνδεδεμένα και θα λειτουργούν ενιαία με τις αντίστοιχες βάσεις καταχώρισης και αποθήκευσης δεδομένων των ακινήτων. Δηλαδή αρχίζει να λειτουργεί ένα ενιαίο ηλεκτρονικό δίκτυο, που θα δείχνει την πραγματική εικόνα για όλα τα ακίνητα της χώρας και το οποίο θα μπορεί πλέον να αξιοποιήσει η πολιτεία με το περιουσιολόγιο. Επίσης είναι έτοιμο και θα μπει σε εφαρμογή, ακόμα μία ηλεκτρονική υπηρεσία στην πολεοδομία, με την οποία θα είναι διαθέσιμα όλα τα στοιχεία των παλιών οικοδομών, αφού σκαναριστούν οι φάκελοι των οικοδομικών αδειών, που βρίσκονται στα υπόγεια των πολεοδομικών γραφείων.

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
baklatsi@yahoo.gr

taxydromos.gr

1. Το πρόβλημα 

Συνήθως στα συμβόλαια αγοράς ακινήτων αναγράφεται το συνολικό τίμημα του ακινήτου χωρίς να αναφέρεται ξεχωριστά η αξία του οικοπέδου και η αξία του κτιρίου. Αυτό μπορεί να δημιουργήσει εκ των υστέρων πολλά προβλήματα,  φορολογικά και μη, στην επιχείρηση αλλά και στον λογιστή της επιχείρησης. Ο λογιστής, ως γνωστόν, έχει την ευθύνη για την ενημέρωση και την σωστή τήρηση των βιβλίων της επιχείρησης:
– Πως θα διαχωρισθεί η συνολική αξία του ακινήτου σε αξία οικοπέδου και σε αξία κτιρίου;
– Σε ποια αξία θα υπολογισθούν οι αποσβέσεις;
– Σε ποια ακίνητα δεν μπορούμε να υπολογίσουμε αποσβέσεις;
– Ποιοι κανόνες-διατάξεις ισχύουν όταν υπάρχει ή όχι Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας;
– Πως γίνεται ο διαχωρισμός των αξιών κτισμάτων-οικοπέδων σε περιπτώσεις συνιδιοκτησιών;

2. …..επειδή οι αποσβέσεις διενεργούνται μόνο στα κτίσματα… 

Όταν έχουν ανεγερθεί κτίσματα σε ακίνητο, οι φορολογικές αποσβέσεις διενεργούνται μόνο επί της αξίας που αναλογεί στα κτίσματα και όχι επί της αξίας που αντιστοιχεί στο οικόπεδο. Ως κτίρια θεωρεί ο νόμος εκτός από τα κτίσματα, και τις κατασκευές, τις εγκαταστάσεις, τις βιομηχανικές και τις ειδικές-μη κτιριακές εγκαταστάσεις, τις αποθήκες και τους σταθμούς, περιλαμβανομένων των παραρτημάτων τους (προβλέπεται συντελεστής απόσβεσης 4%).
Οι αποσβέσεις την περίπτωση αυτή, θα υπολογισθούν επί της αξίας κτήσης του κτίσματος με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 4172/2013.

3. Πως διαχωρίζονται οι αξίες των κτισμάτων και του οικοπέδου

Ο διαχωρισμός του κτίσματος από το οικόπεδο θα πρέπει να προκύπτει από τις αντίστοιχες αξίες που λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της φορολογίας κεφαλαίου (με τον αντικειμενικό προσδιορισμό αξίας ακινήτου).

Για παράδειγμα:
Η επιχείρηση Α΄:
– Κατέβαλλε εντός του 2015 ως συνολικό τίμημα για την αγορά ακινήτου (οικόπεδο – κτίσμα) το ποσό των 1.000.000€
– Η αξία του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτου για τις ανάγκες εφαρμογής της φορολογίας κεφαλαίου καθορίσθηκε στο ποσό των 700.000€
– εκ της οποίας η αξία του οικοπέδου αφορούσε  ποσό των 400.000€ =57,14%
Επομένως η αξία του κτίσματος ήταν το ποσό των 300.000€ = 42,86%
– Λαμβάνοντας υπόψη τα δεδομένα του παραδείγματος, το ποσοστό συμμετοχής του οικοπέδου 57,14%, (400.000 ευρώ/700.000 ευρώ) και του κτιρίου 42,86% (300.000 ευρώ/700.000 ευρώ) στη συνολική αξία οικοπέδου-κτιρίου, με βάση τα οριζόμενα στη φορολογία κεφαλαίου, θα αποτελέσει τη βάση υπολογισμού με την οποία θα διαχωριστεί το πραγματικό τίμημα (1.000.000€) σε οικόπεδο και κτίσμα για σκοπούς φορολογίας εισοδήματος προκειμένου να υπολογισθούν οι φορολογικές αποσβέσεις στην αξία του κτιρίου, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 24 του ν.4172/2013, δηλαδή:
– Aξία οικοπέδου: 1.000.000€ x 57,14%  =  571.400€
– Aξία κτιρίου: 1.000.000€ x 42,86%  =  428.600€
Αξία καταβληθέντος τιμήματος 1.000.000€

3. Πως γίνεται ο διαχωρισμός κτίσματος και οικοπέδου στην περίπτωση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (π.χ. διαμερίσματος) 

Σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία χρησιμοποιείται παραγωγικά για τους σκοπούς μιας επιχείρησης, οι αποσβέσεις γι’ αυτήν την ιδιοκτησία πρέπει να υπολογιστούν επί της αξίας των κτιρίων της ιδιοκτησίας της. Η αξία των κτιρίων όμως δεν είναι γνωστή αφού το τίμημα περιλαμβάνει την συνολική αξία της οριζόντιας ιδιοκτησίας (οικόπεδο και κτίσμα μαζί)
Πρέπει να βρούμε λοιπόν την αξία των κτισμάτων για να υπολογίσουμε τις αποσβέσεις σε αυτά:

Παράδειγμα:
• Έστω ότι μια οριζόντιος ιδιοκτησία αγοράστηκε αντί του τιμήματος  1.200.000€
=========
• Η αντικειμενική του αξία (έντυπο υπολογισμού  Νο 1) είναι:    1.000.000€
• Με το έντυπο No 3 υπολογίζουμε την αξία του οικοπέδου, έστω  -600.000€ 60%
• Άρα η αξία του κτίσματος είναι                                                     400.000€ 40%
• Η αγοραία αξία του της Οριζόντιας ιδιοκτησίας διαχωρίζεται ως εξής:
– Aξία οικοπέδου: 1.200.000€ x 60%  = 720.000€
– Aξία κτιρίου: 1.200.000€ x 40% = 480.000€
Αξία καταβληθέντος τιμήματος 1.200.000€

Και επομένως οι φορολογικές αποσβέσεις για το κτίριο της παραπάνω οριζόντιας ιδιοκτησίας θα υπολογισθούν επί της αξίας του κτίσματος, όπως προκύπτει παραπάνω, δηλαδή επί των 480.000€

TO ΠΡΟΒΛΗΜΑ ΠΟΥ ΥΠΑΡΧΕΙ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΟ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ:

Πολλές φορές η αξία του οικοπέδου που υπολογίζεται με το έντυπο 3, είναι μεγαλύτερη από την συνολική αντικειμενική αξία διαμερίσματος σε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού που προκύπτει με το έντυπο 1.

Παράδειγμα:
Η αντικειμενική του αξία (έντυπο υπολογισμού  Νο 1) είναι: 1.000.000€
Με το έντυπο No 3 υπολογίζουμε την αξία του οικοπέδου, έστω 1.200.000€  120% ???
• Άρα η αξία του κτίσματος είναι                                                  -200.000€    ???

Οι αρμόδιες Υπηρεσίες του Υ/Οικονομικών, Κεφαλαίου και Άμεσης Φορολογίας Εισοδήματος, Τμήμα Β΄, στις οποίες θέσαμε υπ όψη την ατέλεια αυτή, απάντησαν ότι θα συνεργασθούν και θα διορθώσουν την ΔΕΑΦ Β 1095090 ΕΞ 2016/21.6.2016 που εξέδωσε η Διεύθυνση Άμεσης Φορολογίας, Τμήμα Β΄.

ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ: Τα παραπάνω εφαρμόζονται και στην περίπτωση της κάθετης ιδιοκτησίας, με την οποία συστήνεται διηρημένη ιδιοκτησία επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.δ. 1024/1971.

Γράφουν οι: Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου

taxheaven.gr

Την τεχνική προετοιμασία για τη νέα αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών δρομολογεί ήδη το υπουργείο Οικονομικών.

Στο πλαίσιο αυτό ανέθεσε σε οικονομολόγο που υπηρετεί ως αναλυτής για θέματα real estate στην Τράπεζα της Ελλάδος να αναλύσει τις εκτιμήσεις των τιμών ζώνης που υποβλήθηκαν από τους εκτιμητές ακινήτων προκειμένου να αναθεωρηθούν οι αντικειμενικές αξίες τον Ιούνιο που μας πέρασε, αλλά και να προδιαγράψει τις απαιτήσεις για τη μελλοντική υποβολή των εκτιμήσεων για τις φορολογητέες αξίες των ακινήτων.

Αντικείμενο του έργου, που δόθηκε με απευθείας ανάθεση, είναι η στατιστική ανάλυση (μέσος, όρος, τυπική απόκλιση, διασπορά, κτλ) ανάλογα με τον τύπο της ζώνης (Γραμμική, Κυκλική), τη γεωγραφική περιοχή της ζώνης (περιφέρεια, νομός δήμος, οικισμός), το διάστημα τιμών της ζώνης, τη γειτνίαση των ζωνών και την προηγούμενη τιμή της ζώνης.

Ακόμη, βάση της ανάθεσης, θα πρέπει να γίνει ανάλυση των παραδοτέων των εκτιμητών ως προς τη μέθοδο εκτίμησης που ακολουθήθηκε (πχ κεφαλαιοποίησης, συγκριτικών στοιχείων αγοράς, κόστους αντικατάστασης/κατασκευής, κτλ), τα στοιχεία που χρησιμοποίησαν για την εκτίμηση και περιγράφονται στα αρχεία (pdf) που παραδόθηκαν (πχ αγγελίες, μεσίτες, συμβόλαια αγοράς, ενοίκια, στοιχεία γειτονικού οικισμού, κτλ), τη γεωγραφική περιοχή που κάλυψε κάθε εκτιμητής (πχ αριθμό νομών που εκτίμησε) και την προτεινόμενη επεξεργασία και τους ελέγχους των εκτιμήσεων που υποβλήθηκαν.

Στην ίδια βάση, ο ανάδοχος του έργου θα πρέπει να καθορίσει τις απαιτήσεις εφαρμογής για την υποβολή των εκτιμήσεων, ήτοι να δώσει κατευθύνσεις και να προτείνει μεθοδολογία που θα προκύπτει από την ανάλυση των εκτιμήσεων, αλλά και να υποδείξει τις βέλτιστες πρακτικές υποβολής εκτιμήσεων προς τις τράπεζες.

Τέλος, ο ίδιος θα πρέπει έως τις 31 Ιανουαρίου 2019 να καταρτίσει μελέτη με τις απαιτήσεις εφαρμογής υποβολής εκτιμήσεων και μέχρι τις 31 Μάιου μελέτη με την ανάλυση ζωνών και εκτιμήσεων και τις μεθόδους επεξεργασίας των εκτιμήσεων που υποβλήθηκαν στο υπουργείο Οικονομικών.

Θανάσης Κουκάκης

cnn.gr

Την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου δωρεών-γονικών παροχών χρηματικών ποσών προαναγγέλλει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων με εγκύκλιο που απέστειλε πρόσφατα σε όλες τις ΔΟΥ της χώρας.

Επιπλέον, με την ίδια εγκύκλιο διευκρινίζεται ότι από δω και στο εξής κάθε δήλωση φόρου δωρεάς-γονικής παροχής θα υποβάλλεται και από τους δύο συμβαλλόμενους. Δηλαδή η δήλωση φόρου δωρεάς θα υποβάλλεται και από το δότη και από το δέκτη της δωρεάς, ενώ η δήλωση φόρου γονικής παροχής θα υποβάλλεται και από το γονέα και από το τέκνο.

Τι αλλάζει

Με την υπ’ αριθμόν Ε2001/2018 εγκύκλιο του διοικητή της ΑΑΔΕ Γ. Πιτσιλή, που υπεγράφη στις 28 Δεκεμβρίου 2018 κοινοποιήθηκαν στις ΔΟΥ, μεταξύ άλλων, οι διατάξεις του άρθρου 60 του πρόσφατα ψηφισθέντος νόμου 4583/2018, με τις οποίες προβλέπεται η κατάργηση της διαδικασίας της χειρόγραφης συμπλήρωσης και υποβολής στις ΔΟΥ έντυπων δηλώσεων φόρου δωρεάς-γονικής παροχής και ορίζεται ότι η διαδικασία αυτή θα καθοριστεί, πλέον, με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ που θα προβλέπει την ηλεκτρονική υποβολή μέσω εφαρμογής του συστήματος ΤΑΧΙSnet.

Με βάση τα όσα διευκρινίζονται στην εγκύκλιο, οι διατάξεις του άρθρου 60 του ν. 4583/2018 τροποποιούν τις διατάξεις των άρθρων 85, 88 και 89 του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια, οι οποίες αφορούν την υποβολή των δηλώσεων φόρου δωρεών και γονικών παροχών.

Οι τροποποιήσεις αφορούν στην καθιέρωση της διαδικασίας ηλεκτρονικής υποβολής των δηλώσεων φόρου για χρηματικές δωρεές/γονικές παροχές μέσω μηχανογραφικής εφαρμογής του TAXISnet καθώς και στην καθιέρωση της υποχρέωσης υποβολής κάθε δήλωσης φόρου δωρεάς-γονικής παροχής και από τους δύο συμβαλλομένους, ανεξάρτητα αν για τη σύσταση αυτής συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Αυτόματη εκκαθάριση

Αξίζει να σημειωθεί ότι από τη στιγμή που θα υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω TAXISnet οι δηλώσεις φόρου δωρεάς-γονικής παροχής χρηματικών ποσών, οι αναλογούντες φόροι θα υπολογίζονται και θα εκκαθαρίζονται αυτόματα.

dikaiologitika.gr

Δυνατότητα να γλιτώσουν τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης για σειρά πολεοδομικών υπερβάσεων εντός του όγκου των κτιρίων, με χαρακτηριστική περίπτωση την  αλλαγή  χρήσης υπογείων, δίνεται σε ακίνητα,  στα οποία  έγιναν εργασίες ενεργειακής βελτίωσης στο πλαίσιο του προγράμματος «εξοικονομώ κατ΄ οίκον ΙΙ» με νέα ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος,  εφόσον  οι μηχανικοί τους ολοκληρώσουν την έκδοση της έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας  μέχρι το τέλος Ιανουαρίου 2019.

Με την ίδια ρύθμιση το ΥΠΕΝ διευκρινίζει ότι  «το πρόστιμο ανέγερσης που ανέρχεται σε ποσοστό 30% της αξίας του επιβάλλεται και στην περίπτωση της αλλαγής χρήσης χώρων του υπογείου από βοηθητική σε κύρια καθ΄ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις υπόγειου χώρου».

Με τις νέες πολεοδομικές ρυθμίσεις τα πρόστιμα αυθαιρέτων θα υπολογίζονται σε ποσοστό 100% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, δηλαδή θα είναι εξοντωτικά. Με την διευκρινιστική ρύθμιση του ΥΠΕΝ οι πολεοδομικές παραβάσεις εντός του όγκου των κτιρίων, όπως είναι χαρακτηριστικά η αλλαγή χρήση υπογείου θα αντιμετωπίζουν πρόστιμα αυθαιρέτων τα οποία θα υπολογίζονται σε ποσοστό 30% της αξίας του ακινήτου, ως πολεοδομικές παραβάσεις.

Οι νέες ρυθμίσεις πολεοδομικού ενδιαφέροντος εντάσσονται στο σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την κύρωση της σύμβασης, μεταξύ Δημοσίου και των ENERGEAN και ΚΑΒΑΛΑ ΟIL, το οποίο εισάγεται  με τη διαδικασία του κατεπείγοντος να συζητηθεί στη διαρκή επιτροπή Παραγωγής και Εμπορίου της Βουλής.

Οι ρυθμίσεις

Ειδικότερα οι σχετικές νέες ρυθμίσεις τροποποίησης διατάξεων του νόμου 4495/17 του ΥΠΕΝ προβλέπουν  ότι :

4.α) η περίπτωση α της παραγράφου 4 του άρθρου 94 αντικαθίσταται ως εξής:

α) το πρόστιμο ανέγερσης των περιπτώσεων α έως δ της παραγράφου 3 του άρθρου 81 ανέρχεται  σε ποσοστό 30% της αξίας τους

β) στο τέλος της περιπτώσεως δ της παραγράφου 4 του άρθρου 94 προστίθεται εδάφιο, ως εξής :  Ειδικά για τις πολεοδομικές παραβάσεις της περίπτωσης ε της παραγράφου 3 του άρθρου 81 που αφορούν εργασίες οι οποίες εκτελούνται στα πλαίσια του προγράμματος εξοικονόμηση κατοίκον ΙΙ δεν επιβάλλεται πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης εφόσον η προβλεπόμενη έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας εκδοθεί έως την 31η 1.2019

Αιτιολογική 

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου, «με την παράγραφο 4 συμπληρώνεται και διευκρινίζεται ότι το πρόστιμο ανέγερσης που ανέρχεται σε ποσοστό 30% της αξίας του επιβάλλεται και στην περίπτωση της αλλαγής χρήσης χώρων του υπογείου από βοηθητική σε κύρια κάθ΄ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις υπόγειου χώρου.

Επίσης ορίζεται πως για τις περιπτώσεις εκτέλεσης εργασιών μικρής κλίμακας της παραγράφου 2 του άρθρου 29 του νόμου 4495/2017 που διενεργήθηκαν χωρίς την προηγούμενη έκδοση της απαιτούμενης έγκρισης δεν θα επιβάλλεται πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης εφόσον οι εργασίες αυτές εκτελέστηκαν στα πλαίσια του προγράμματος εξοικονόμηση κατοίκων ΙΙ και εφόσον εκδοθεί η προβλεπόμενη έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας έως 31/1/2019».

«Αποκρυπτογράφηση»

Για να «αποκρυπτογραφηθούν», οι δαιδαλώδεις διατυπώσεις των νέων διευκρινιστικών ρυθμίσεων του ΥΠΕΝ σημειώνεται ότι  οι παραβάσεις των περιπτώσεων  α έως δ της παραγράφου 3 του άρθρου 81 του νόμου 4495/17 ορίζονται ως εξής:

α) κάθε κατασκευή που έχει εκτελεστεί κατά παράβαση εκδοθείσας οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, με την οποία δημιουργούνται χώροι κύριας η βοηθητικής χρήσης χωρίς να μεταβάλλονται τα στοιχεία της κάλυψης, της δόμησης, του ύψους και του όγκου του διαγράμματος κάλυψης/δόμησης, και δεν θίγονται στοιχεία του φέροντα οργανισμού,
β) η αλλαγή χρήσης χώρων του κτιρίου από κύρια σε άλλη επιτρεπόμενη στην περιοχή χρήση, χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια σε εντός σχεδίου και ορίων οικισμών,
γ) η αλλαγή χρήσης χώρων του υπογείου από βοηθητική σε κύρια, καθ’ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις υπογείου χώρου,
δ) η μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών του διαγράμματος δόμησης/κάλυψης (κάλυψη, δόμηση, ύψος), σε ποσοστό έως δέκα τοις εκατό (10%) και έως τα πενήντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.)

Στην περίπτωση  δ της παραγράφου 4 του άρθρου 94, όπου προστίθεται η διευκρινιστική ρύθμιση για τα υπόγεια  στο νόμο 4495/17 σημειώνεται ότι: «δ) το πρόστιμο ανέγερσης για τις πολεοδομικές παραβάσεις των περιπτώσεων ε΄, στ΄ και ζ΄ της παραγράφου 3 του άρθρου 81, ανέρχεται σε χίλια (1000) ευρώ ανά περίπτωση πολεοδομικής παράβασης. Το πρόστιμο διατήρησης των ανωτέρω περιπτώσεων ανέρχεται στο είκοσι τοις εκατό (20%) του προστίμου ανέγερσης ετησίως, με δυνατότητα εφ’ άπαξ καταβολής ποσού διπλάσιου του προστίμου ανέγερσης για την οριστική διατήρησή τους».

Και οι πολεοδομικές παραβάσεις των περιπτώσεων ε΄, στ΄ και ζ΄ της παραγράφου 3 του άρθρου 81 στο νόμο 4495/17 αναφέρονται ως εξής: «ε) η εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας της παραγράφου 2 του άρθρου 29, που διενεργούνται χωρίς την προηγούμενη έκδοση της εν λόγω έγκρισης,
στ) η εκτέλεση εργασιών και εγκαταστάσεων κατά παράβαση διατάξεων του κτιριοδομικού κανονισμού,
ζ) οι εργασίες και κατασκευές της Κατηγορίας 3 της περίπτωσης γ΄ του άρθρου 96 που δεν εντάσσονται στις περιπτώσεις του άρθρου 30 και της παραγράφου 2 του άρθρου 29» .

Όσο για τις εργασίες και κατασκευές που αναφέρονται στην περίπτωση ζ, σύμφωνα με το νόμο 4495/17 είναι αυτές για τις οποίες απαιτούνται εργασίες μικρής κλίμακας ή και αυτές για τις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας.

Του Αργύρη Δεμερτζή

Πηγή: www.ecopress.gr